Solution

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Vous avez certainement entendu parler du placement immobilier en meublé, qui connaît un engouement grandissant. Il s’agit d’un bien immobilier mis en location, à titre habituel ou non, qui peut être directement habitable par un locataire qui y trouve un équipement pour dormir, se nourrir et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il existe deux formules de mise en location meublée.

La première option est de consentir un bail commercial à une société d’exploitation, qui devient donc votre locataire. C’est elle qui gérera l’ensemble d’une résidence.

La relation est contractualisée par ce bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans.

1. Immobilier géré en résidences services

L’exploitant assure l’intégralité de l’exploitation courante, et reverse au propriétaire un loyer détaillé dans les conditions du bail. L’occupant final ne sera jamais désigné, ce n’est pas la préoccupation du propriétaire. Ce placement s’analyse comme un produit de rendement, son taux de rendement guidera sa valeur.

L’investisseur peut détenir son bien à titre personnel, ou par le biais d’une société commerciale, imposée selon le régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du CGI), soit Eurl, Sarl de famille ou SNC.

Sont à proscrire les SCI dont l’objet est civil.

 

Tout déléguer et ne rien gérer

Les atouts sont évidents : faible temps à consacrer à son investissement, pas d’impact en cas de vacances locatives, loyers prévisibles, tranquillité de gestion, éventuelle récupération de TVA sur le montant de l’investissement, etc.

Le principe de l'immobilier meublé géré

2. Gestion meublée directe et individuelle

Il existe deux types de location, à un locataire nommément désigné, que ce soit par le biais de votre intervention personnelle, ou celle d’une agence.

2.1. La location meublée longue durée 

Nous sommes dans le cadre réglementaire régi par la loi ALUR du 26 mars 2014, qui se rapproche de la location nue. L’engagement de location est d’une durée minimale d’un an (neuf mois s’il s’agit d’un étudiant) et le contrat de location est strictement défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Aucune contrainte n’impose que le locataire en fasse sa résidence principale. Le bail mobilité de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 - article 107), malgré une durée de bail plus brève, s’inscrit dans ce cadre ; il reste cependant de la prérogative du propriétaire de proposer son adoption.

 

2.2. La location meublée saisonnière

Sur une durée inférieure à un an, la relation relève du Code civil et les parties disposent d’une liberté dans la rédaction du contrat. Même si, dans la réalité, celui-ci s’impose.

Il peut s’agir d’une partie de sa résidence principale, sa résidence secondaire ou d’un logement spécifiquement dédié à cette destination.

Il faut vérifier que le règlement de copropriété l’autorise.

 

Certaines contraintes encadrent la location saisonnière. Elles représentent souvent un dédale administratif, lié soit à la taille de la commune, soit à la durée annuelle de mise en location meublée ou à sa considération touristique.

De multiples questions se posent sur l’immobilier meublé :

  • Pourquoi et comment est-il possible de n'être presque pas imposé sur les revenus d’un bien immobilier meublé ?

  • Comment choisir entre un placement en assurance-vie et un placement en immobilier meublé ?

  • Comment ce support est-il redoutablement efficace pour envisager une transmission sans aucuns droits de succession ?

  • Comment est-il possible de récupérer la TVA sur un bien acheté neuf ?

  • Est-il intéressant de retenir l’option Censi Bouvard ?

  • Est-il possible de vendre son bien à tout moment ?

  • Etc.

A votre attention, nous avons réalisé un Guide d’une cinquantaine de pages qui répond à toutes vos questions, et délivre une information complète.

 

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